“Leilão não é sorte, é cálculo”, resume Paulo Lopes de Castro, consultor imobiliário da VDP Imóveis. Segundo ele, a diferença entre lucro e dor de cabeça está no Custo Total de Aquisição (CTA). “O iniciante olha só para o desconto. Mas além do lance, existem comissões, impostos, dívidas de condomínio e até a desocupação judicial, que pode durar mais de um ano. Se esses custos não entram na conta, o barato sai caro.”
Defina seu limite
Antes do pregão, é fundamental calcular o Valor Máximo de Lance (VML) o teto que o comprador pode pagar sem comprometer a margem de lucro. A conta é simples:
VML = Valor de Mercado – CTA – Margem de Lucro Esperada
“Esse cálculo é a barreira contra o impulso. Muitos se empolgam para ‘ganhar o leilão’ e acabam pagando mais do que deveriam”, explica Paulo.
Atenção às dívidas
O leiloeiro oficial Dr. Hélcio Kronberg alerta que, em leilões judiciais, dívidas de IPTU anteriores geralmente são extintas com a venda, mas há exceções. “O mais delicado é a dívida de condomínio. Se o edital mencionar débitos pendentes, o arrematante pode ser cobrado. Por isso, é essencial incluir esses valores no CTA.”
Fique atento à matrícula do imóvel
Outro ponto crucial é a matrícula do imóvel. “Ela mostra a titularidade atual, penhoras, hipotecas e restrições. Constrições não impedem a venda judicial o bem vai a leilão justamente para pagar os credores. Mas o comprador precisa saber o que está levando.” A desocupação também exige atenção. “Retirar um ex-mutuário é diferente de lidar com invasores. Tempo e custo da ação judicial mudam bastante”, completa Kronberg.
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Planejamento faz a diferença
O consultor Paulo de Castro recomenda disciplina durante o leilão:
- Fixar o VML e nunca ultrapassá-lo.
- Lembrar que perder um imóvel acima do valor certo evita prejuízo.
- Simular o pior cenário, para reforçar a importância de respeitar limites.
- Contar com apoio profissional para manter a racionalidade.
“Desconto bom não é o maior, é o mais seguro. Um imóvel com 25% abaixo do mercado, já vago e sem problemas jurídicos, pode ser mais lucrativo do que outro com 40% de desconto cheio de riscos”, afirma.
Consultoria é investimento
Tanto consultor quanto leiloeiro concordam: entrar sozinho é arriscado. Um advogado especialista analisa processos, edital e custos ocultos, evitando problemas que podem gerar prejuízos de dezenas de milhares de reais.
No fim, leilão não é loteria. É planejamento, cálculo e disciplina. Quem se prepara transforma desconto em lucro real. Quem se deixa levar pelo impulso, corre o risco de se arrepender.
